訪談--買房不能抗通脹

　　目前，房價(jià)增長速度已經(jīng)超過了通脹速度，因而在中國買房對抗通脹，并不是最明智的選擇——就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時(shí)候，謝國忠再次拋出了他的“悲觀”論調(diào)。

　　謝國忠，著名的“悲觀主義”金融預(yù)言家，中國股市和樓市的唱空者。雖然其“悲觀”的言論很多人不愛聽，但不得不承認(rèn)，在過去的十多年里，謝國忠準(zhǔn)確預(yù)測到了亞洲金融危機(jī)、美國衰退、中國股市和樓市的逆轉(zhuǎn)及石油泡沫破滅。這些預(yù)測均在市場被認(rèn)為是最好的時(shí)候。

　　如今，中國樓市的小陽春儼然成了大陽春，價(jià)格連續(xù)飆升，“地王”頻現(xiàn)。就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時(shí)候，謝國忠再次拋出了他的“悲觀”論調(diào)。而這一次，在揭露中國樓市泡沫之下真相的同時(shí)，他更是提出了“去美國買房”的“另類”觀點(diǎn)。

　　建筑在“故事”之上的中國樓市

　　《浙商》：我有朋友參加了今年8月的房地產(chǎn)博鰲論壇，回來跟我說，今年這屆論壇的情況和去年相比，實(shí)在是相差太大了。去年參加的人很少，大家都垂頭喪氣的，而今年大家都喜笑顏開。論壇上一個(gè)主流的聲音，就是覺得中國的房地產(chǎn)再漲個(gè)10年、20年都沒有問題，因?yàn)橹袊娜丝谔嗔耍袊膭傂孕枨筇罅?。不知您怎么看這樣的觀點(diǎn)？

　　謝國忠：中國樓市有個(gè)最大的特點(diǎn)，就是喜歡“講故事”。所謂的剛性需求，政府保房地產(chǎn)，這些都是“故事”。樓市大漲需三個(gè)因素，一個(gè)是巨大的需求，主要和人口掛鉤；一個(gè)是人民收入大幅提高，這個(gè)主要靠工資；還有一個(gè)則是資金鏈和銀行的利息、信貸相關(guān)?，F(xiàn)在中國樓市的大漲只有一個(gè)因素，就是資金鏈，完全是靠銀行里的錢支撐起來的。只要銀行里面還有錢，那就什么“故事”都能講。

　　《浙商》：為什么說剛性需求是在“講故事”呢？

　　謝國忠：很簡單，中國樓市剛性需求的后勁來自哪里？主要來自城市化進(jìn)程中那些進(jìn)城的農(nóng)民。但問題是，這些農(nóng)民買得起城市里的房子嗎？根本買不起，連白領(lǐng)都不一定買得起，別說農(nóng)民了。就算他們買得起，這還是一個(gè)“故事”，因?yàn)槟壳爸袊某鞘谢呀?jīng)達(dá)到了50%，它可以持續(xù)到75%的樣子，接下來，由于人口老齡化的原因，農(nóng)村人口將減少，因而中國城市人口會增加3億人。而目前，城市居民人均占有住房面積為28平方米，也就是說，將會有大概84億平方米的需求?，F(xiàn)在，中國已經(jīng)完成了超過20億平方米的建設(shè)，每年的建筑生產(chǎn)能力有15億平方米，卻只能賣出去8億平方米。其實(shí)，中國房地產(chǎn)已是一個(gè)很成熟的行業(yè)了，早已過了上升期，高點(diǎn)也已經(jīng)被逾越，所以產(chǎn)能過剩的危機(jī)絕對會在未來爆發(fā)出來。

　　《浙商》：但是很多人認(rèn)為土地是有限的，不可能造那么多房子，到那個(gè)時(shí)候，物以稀為貴，房價(jià)還是會居高不下。

　　謝國忠：這又是一個(gè)“故事”。20年前，我去日本，發(fā)現(xiàn)那里的房價(jià)特別高，問朋友為什么，朋友就拉著我到東京街上，指著那些高樓大廈說：“你看看，哪里還有地造房子??？”但現(xiàn)在呢，日本的地價(jià)跌了80%-90%。這告訴我們，說沒有地，那是在“講故事”。中國完全可以通過蓋高樓和圍海造地的方式來擴(kuò)大土地供應(yīng)量，尤其是圍海造地，才幾十美元一平方米，很便宜。

　　買房不是對抗通脹的最好手段

　　《浙商》：您剛剛說，目前中國房價(jià)的大漲只基于資金鏈這一因素，也就是說，其實(shí)樓市是一場“虛火”，根基是很脆弱的？那現(xiàn)在是什么樣的理念在支撐著這一“虛火”？

　　謝國忠：應(yīng)該說，中國資產(chǎn)市場價(jià)格是完全靠升值預(yù)期來支撐的。隨著越來越多的人和流動資金被吸入市場，價(jià)格被進(jìn)一步哄抬，不斷驗(yàn)證著人們看多的預(yù)期。于是，又有更多的人加入了這場狂歡。現(xiàn)在，一方面是人們對于通脹的恐懼，總覺得錢會變得不值錢，但是房子是不會貶值的。因此，手里一大把錢多半會去選擇買房子；另一方面是銀行的海量信貸刺激。

　　只要銀行里面還有錢，房價(jià)就會被一路炒高，而一旦沒有足夠的流動資金來喂飽這頭“野獸”之時(shí)，泡沫也就破裂了。

　　《浙商》：那么，在通脹的恐懼之下，還可以通過購買房產(chǎn)來對抗通脹嗎？

　　謝國忠：許多人通過購買房產(chǎn)來對抗通脹，從理論上是可行的。但如果房價(jià)的增長速度超過了通貨膨脹速度呢？現(xiàn)在中國就是這樣的情況。我預(yù)計(jì)今年四季度的時(shí)候，房價(jià)會有一個(gè)調(diào)整，但這不是最后的調(diào)整，因?yàn)殂y行還有錢。現(xiàn)在普遍的觀點(diǎn)是認(rèn)為美元要貶值，人民幣要漲。如果哪一天認(rèn)為人民幣要貶值，美元要漲了，就意味著銀行沒錢了，房價(jià)要大跌了。

　　到美國去買房

　　《浙商》：我記得您在一篇博客中寫道：我對中國樂觀，對美國悲觀。為什么？

　　謝國忠：我說對中國樂觀，對美國悲觀，主要是因?yàn)橹袊趧冢朴诜e累，一個(gè)表現(xiàn)是積極儲蓄，這在很大程度上可以避免金融災(zāi)難。而美國剛好相反。但是現(xiàn)在，美國也在經(jīng)歷著變化，從借錢花錢，到賺錢存錢了。我覺得美元已經(jīng)企穩(wěn)了，并且將會有一個(gè)強(qiáng)勢反彈，最主要的依據(jù)就是美國的儲蓄率在上升，這直接造成了資金鏈缺口的下降。其次，迫于通脹壓力(大家都看到了，現(xiàn)在油價(jià)那么高)，我預(yù)計(jì)美聯(lián)儲將會在今年加息，可能會高達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)，明年還要繼續(xù)加一到兩個(gè)百分點(diǎn)。所以我建議，如果手頭有錢的話，應(yīng)該等明年去美國買房子。

　　《浙商》：也就是說，美國樓市會有很大的反彈空間？

　　謝國忠：美國的樓市是被低估的，而中國的樓市則被高估了?，F(xiàn)在，美國洛杉磯最好的酒店，從3億美元跌到了4000萬美元，我有個(gè)朋友甚至花190萬美金就在紐約長島買了600平方米的房子。另外，從房價(jià)和房租回報(bào)率上看，在曼哈頓的一個(gè)寫字樓，價(jià)格大概是3000多美金/平方米，差不多只有上海市中心的一半，但是租金回報(bào)率卻是上海的4倍?，F(xiàn)在中國的房租回報(bào)率非常低，歷史上看，沒有一個(gè)國家在房租回報(bào)率很低的情況下是沒有泡沫的。而美國的房租回報(bào)率則要高得多，這表明市場是相對理性的，隨著美元轉(zhuǎn)強(qiáng)，應(yīng)該會有比較大的反彈空間。

　　《浙商》：但是為什么美國房價(jià)那么低，中國房價(jià)那么高，大家卻都爭著在中國買房呢？

　　謝國忠：就因?yàn)榇蠹矣X得美國的房價(jià)還要跌，中國的房價(jià)還要漲。中國資本市場的情況主要取決于政府政策，因而上漲“一波又一波”的現(xiàn)象在中國樓市和股市都很常見。我常說，擅長長線投資的巴菲特，到中國就完了。因?yàn)橹袊Y本市場，知道什么時(shí)候“進(jìn)”比什么時(shí)候“出”更重要。但是眼下資本市場的瘋狂不會持續(xù)很長時(shí)間，“糾偏”可能發(fā)生在今年四季度。明年，由于中國仍有能力釋放出更多的流動性，可能會出現(xiàn)另一波熱潮。但長遠(yuǎn)看來，這是靠不住的。當(dāng)美元恢復(fù)強(qiáng)勢時(shí)，可能在2012年，中國的房地產(chǎn)市場可能會像在亞洲金融危機(jī)期間一樣遭遇雪崩。

　　《浙商》：那您為什么覺得明年是去美國買房的最佳時(shí)機(jī)？

　　謝國忠：現(xiàn)在，美國的房價(jià)已經(jīng)很低了，并且還在跌。明年的時(shí)候，美國的利息漲了，但是經(jīng)濟(jì)還不好，這就是最低點(diǎn)了，一定要進(jìn)入。一旦大家都注意到了，原來美國的房價(jià)那么低，那必然會有大量的資金涌入。到時(shí)美元看漲，人民幣看跌的觀念也會深入人心，那么美國的樓市也要漲了。等著去美國買房吧，記住選擇那些大的城市、地段好一點(diǎn)的地方。