二次房改重在打破土地供給壟斷

　　匡賢明

　　我國30年改革開放的歷程表明，任何一項改革，離開政府自身改革，都難以達到預期效果。以房改為例，隨著二次房改的呼聲不斷高漲，在爭議紛紛中，尤其需要清醒地回顧歷史演變，找到當前問題的根源。

　　去掉所有的枝節(jié)，第一次房改實質上就是走市場化的道路，通過市場機制調動資源，配置資源。

　　制度紅利基本耗盡

　　第一次房改效果如何？如果從存量角度看，是成功的，當時在職的國家職工，差不多都享受到了房改的好處。但第一次房改并沒有解決勞動力增量住房問題。當前中國住房問題之所以尖銳化，不是因為存量勞動力的住房問題，而是因為增量勞動力的住房問題。由于城市化進程加快，新增勞動力規(guī)模龐大，住房需求持續(xù)攀升。最終表現為房價上漲過快，并且遠遠超出了大部分家庭的購買能力。從這個角度看，盡管第一次房改方向正確，但運行到目前，制度紅利基本耗盡，弊端凸顯。

　　要進一步釋放制度紅利，出路當然在于進一步改革，解決第一次房改遺留的問題。在供給方面，第一次房改市場化程度不高。房地產成品的開發(fā)、銷售已經市場化，但房地產賴以發(fā)展的土地，卻還沒有市場化，并且成為地方政府預算外財政收入的主要來源。這種典型的土地財政，使房地產市場化程度大打折扣。在需求方面，保障化程度不足。經濟適用房已成雞肋，地方政府食之無味，中央政府棄之不舍。加上基礎制度嚴重滯后，保障性住房體系并沒有達到預期目標。

　　更重要的問題是，市場化程度不高和保障化程度不足的問題混雜在一起，使問題復雜化。強調保障性不足的，往往希望擴大政府職能。這一措施的實施肯定會嚴重打擊房地產商的開發(fā)積極性，直接后果是降低房屋供給總量，最終短缺以另外形式出現。而強調市場化不足的，則希望不顧一切地推進市場化進程。這以房地產商為代表。尤其是“不為窮人蓋房”的觀點，應當是市場派的宣言。但這沒有考慮到社會承受能力，持續(xù)高漲的價格，最終傷害的是國民經濟的可持續(xù)性。

　　政府需自我改革

　　事實上，市場化程度不高和保障化程度不足并存，是構成硬幣的兩個方面。在理清了房地產領域需要解決的問題后，二次房改最需要的，其實是簡單化的改革思路。這個思路的核心是兩條。一是以鼓勵資源進入、擴大供給為目標的提高市場化程度，但重點不是開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的市場化，而是土地要素的市場化，由此實現供給機制的簡單化和高效化。二是以提高居民消費能力為目標，實現住房保障機制的簡單化。但這兩者，都直接取決于政府職能的轉變，取決于政府自身建設進程。如果沒有這個前提，二次房改不可避免地在實踐中變形走樣。

　　第一，打破土地供給的壟斷，提高土地市場化程度，放寬某些房源入市的限制。為此，需要在新一輪財稅體制改革中理順中央地方關系，在清晰界定各級政府事權的基礎上劃分財力。只有這樣，才能穩(wěn)定地方政府預期，轉變地方政府職能。

　　第二，提高住房的保障化水平。上策是，針對居民收入水平，對收入低于一定水平的居民發(fā)放對應數額的住房券，然后完全實現市場自由配置。中策是，政府直接采購新開發(fā)商品樓，作為保障性住房，固定用于出租。最最下策是，政府通過國有企業(yè)跑馬圈地，自己建房。

　　第三，政府理念需要做調整，政府利益需要得到約束。無論是提高市場化程度還是提高保障性程度，都取決于政府怎么給房地產市場定位。應當說，如果不能跳出GDP的范疇思考，房產地永遠無解。在政府利益方面，需要盡快打破政府利益，使政府真正成為公共利益的代表。

　　因此，不管采取什么政策，轉變政府職能更是必須的?？梢哉f，如果沒有政府的自我改革，“N次房改”最終只會空留唏噓！