隨著國際LP市場漸漸轉暖,里昂證券去年6月份開始募集的房地產基金Fudo二號近日正式募集完成,總規(guī)模約8.15億美元。
“這一期基金著重投資的地域為中國內地與日本,其它也包括香港與臺灣地區(qū)、新加坡、韓國、以及澳大利亞等”,F(xiàn)udo二號基金中國區(qū)董事總經理趙波在接受本報獨家專訪時表示。
盡管大陸內地一線城市樓市被外界認為充斥著泡沫,但趙波卻認為仍有許多機會,“我認為像零售商業(yè)與辦公樓等市場仍有許多機會”,趙波說。
募集過程曲折
據(jù)悉,F(xiàn)udo二號基金為亞洲機會型私募不動產基金,此次募資總額超過了預期7.5億美元的目標。該基金獲得了來自北美和歐洲地區(qū)20多家投資者關注,認購中有相當一部分來自于現(xiàn)有投資者客戶。
此次募集始于去年6月份,到今年11月正式募集完成,雖然這樣的募集時間長度比較常見,但是因為時間橫跨此次百年不遇的經濟危機,而使得募集更受關注。
據(jù)了解,在去年9月份時,基金已經募集到4億美元,但是遇上雷曼兄弟的倒閉與次貸危機、股市崩盤,諸多的LP配置在對沖基金等方面的資產大幅縮水,都處于挽救其原有資產的狀態(tài),放緩了對外的再投資。
但是,F(xiàn)udo二號基金的募集并未因此陷于停滯狀態(tài),“實際上,因為原有的Fudo一號基金取得了比預期高的多的內部回報收益率,因此原有的LP是將其所獲得的錢都再投入進來,對Fudo二號基金做出十分強大的支持”,F(xiàn)udo二號基金董事總經理李安琪表示。
隨后,直到今年一季度以后,整個市場才開始慢慢地復蘇,LP開始慢慢進行資產上的再配置,而亞洲的增長是海外LP最關心的一個區(qū)域,因此,到11月份,F(xiàn)udo二號基金正式募集完成。[page]
風險?機會?
據(jù)介紹,F(xiàn)udo二號基金將主要投資于增值型房地產直接投資以及房地產經營公司,以謀求在亞太地區(qū)(包括但不限于:日本、中國大陸、香港地區(qū)、新加坡、韓國、臺灣地區(qū)以及澳大利亞等市場)獲得良好的風險調整資本回報。
不過,“基金最重點關注的地域為中國內地與日本”,趙波表示。
其中,中國一線城市的零售商業(yè)、寫字樓其最為看好,因為“上海與北京均集聚了許多的金融、律師等行業(yè)的公司,其對于寫字樓的需求是很旺盛的”,趙波認為。
今年一家地產中介統(tǒng)計過,北京市的寫字樓市場空置率在增高,投資被認為存在較大的風險。
對此趙波認為,空置率增高是不可否認的事實,但是像金融街、CBD等地方卻仍然有大量的需求,房地產的投資需要看個案,通過改善物業(yè)的管理水平、提供增值服務,能吸引到一些大的跨國機構進駐。
他舉一個例子,如有一個寫字樓層高只有2.6米,根據(jù)一個地域的規(guī)定,8層以下的建筑不用裝滅火用的噴頭,但其通過改造將局部提升到2.65米高,而且裝上了噴頭。
“想要吸引好的跨國機構進駐,一些消防設施等,就算沒有規(guī)定要裝,但為了符合機構的需求,我們都會裝上。包括辦公樓的配套設施,如是否有餐飲提供以滿足進駐機構員工的需求,管理物業(yè)的水平等等,每增加一個都會給人感覺不同”,趙波介紹。
另外,他認為二線城市的住宅、工業(yè)園區(qū)辦公樓等都有很大的機會。
“比如,在上海中心區(qū)域的寫字樓會比較不錯,但在大連這樣的地方,你在中心區(qū)域做寫字樓不一定好,而在大連工業(yè)軟件園區(qū)里面,則可以獲得較好的回報,這是根據(jù)不同的城市情況不同”,趙波認為。
另外,他還認為判斷未來發(fā)展方向的標桿是租金,只有租金有上漲的空間,投資才會有較好的回報,如在上海和北京,隨著越來越多的金融機構、跨國機構的發(fā)展,更多的人才涌入,則寫字樓等租金就會上漲。
他坦言,雖然一直在看上海和北京等一線城市的住宅項目,但目前仍然以觀望的態(tài)度較多。
而如果政府進行調控或者地產有進行調整,“也許有一些調整就是機會”,他認為。
他同時也解釋,F(xiàn)udo基金并不是單靠賭人民幣升值與樓價上漲而賺錢,如果那樣風險會很高,而更多的諸如上述提到對樓進行改造、提升管理品質與水準等才是最重要的一環(huán)。
“我們對每一個項目都會進行這樣的考察,如果沒有值得我們提升的地方,我們便不會進行投資”,趙波最后表示。
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