房產(chǎn)新政或令紅星美凱龍IPO受阻 華平暫難脫身
應(yīng)該說(shuō)，“新國(guó)十條”對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是一個(gè)強(qiáng)大的震撼。分析人士指出，國(guó)務(wù)院剛剛出臺(tái)的這十條新政，會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)“收斂”很多，知道了自己能吃幾兩“干飯”。但是，由于此前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)賺了個(gè)盆滿缽滿，在一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)有不少“余糧”度日，短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大。
不過(guò)，對(duì)于正處在大舉擴(kuò)張期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，則將會(huì)面臨進(jìn)退兩難非常尷尬的局面。以正在積極籌備上市的連鎖家居賣場(chǎng)紅星美凱龍為例，由于新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)行了一定的限制，相關(guān)部門(mén)在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO或者再融資時(shí)肯定會(huì)更加嚴(yán)格，“誰(shuí)也不想在這個(gè)敏感期惹事。此外，全世界都知道中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著巨大的泡沫，因此，國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)赴海外上市也同樣會(huì)非常審慎。所以說(shuō)，不論是中國(guó)資本[4.980.00%]市場(chǎng)還是海外資本市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為都會(huì)慎之又慎。
對(duì)于很多消費(fèi)者而言，紅星美凱龍似乎和百安居、集美、居然之家等家居賣場(chǎng)沒(méi)有什么太大的區(qū)別。其實(shí)不然，紅星美凱龍最大的特點(diǎn)是自建物業(yè)而不是租賃，簡(jiǎn)言之，就是自己買地，自己蓋樓，自己出租，屬于典型的商業(yè)地產(chǎn)模式。在這種模式中的買地環(huán)節(jié)和蓋樓環(huán)節(jié)，需要大量的資金。當(dāng)然，收益也是巨大的。既可以收取店家租戶不菲的攤位費(fèi)，還可以坐收地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的增值溢價(jià)。當(dāng)然，這些的前提都是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，家居建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的水漲船高。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高，但是門(mén)檻也不低。顯然，對(duì)于紅星美凱龍而言，單靠一已之力是很難吃下這塊蛋糕的。2009年2月，來(lái)自美國(guó)的著名投資機(jī)構(gòu)華平集團(tuán)向紅星美凱龍注資2億美元。金融危機(jī)之下還能獲得如此強(qiáng)大的后盾，在其它家居賣場(chǎng)紛紛收縮戰(zhàn)線之際，紅星美凱龍卻開(kāi)始了其大規(guī)模的擴(kuò)張之舉，計(jì)劃2010年店面數(shù)要突破80家，并于A股上市。2020年，要在全國(guó)或全球開(kāi)設(shè)200家家居連鎖商場(chǎng)
對(duì)于華平投資集團(tuán)，很多人或許并不熟悉。其實(shí)，這家來(lái)自美國(guó)的相對(duì)低調(diào)的投資機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)，就對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情有獨(dú)鐘，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“高歌猛進(jìn)”，可謂是“功不可沒(méi)”。僅據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，2005年11月，華平集團(tuán)投資聯(lián)想控股旗下的融科智地房地產(chǎn)公司約2.5億元人民幣，雙方同時(shí)在中國(guó)內(nèi)地尋找及開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。2006年6月，華平集團(tuán)宣布4500萬(wàn)美元投資陽(yáng)光100房地產(chǎn)公司，與其就成都的項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)合作。2007年1月，華平集團(tuán)以增資擴(kuò)股的形式入股上海中凱房地產(chǎn)公司，占有25%的股份。此外，華平集團(tuán)還投資了富力地產(chǎn)、浙江綠城等大大小小諸多房地產(chǎn)企業(yè)。從華平投資的這些房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，可謂是一、二線城市通吃，而從時(shí)點(diǎn)上看，從2005年年底至今，正是中國(guó)房?jī)r(jià)狂飆的時(shí)期。應(yīng)該說(shuō)，有了華平這個(gè)美國(guó)“大佬”的撐腰，那些被投資房地產(chǎn)企業(yè)自然是“身強(qiáng)力壯”，而華平集團(tuán)在中國(guó)房?jī)r(jià)瘋狂上漲中的獲利程度自然也無(wú)需贅言。
雖然有了華平2億美元的投資，但是紅星美凱龍的急劇擴(kuò)張之路對(duì)資金的渴求依舊是強(qiáng)烈的。在此情況下，只有提高現(xiàn)有店鋪的租金，但這卻引發(fā)了租戶們的不滿。
2009年6月11日，江西南昌紅星美凱龍京東店的近百名商戶就紅星美凱龍退出京東店經(jīng)營(yíng)，并強(qiáng)行將賣場(chǎng)商戶轉(zhuǎn)簽給第三方等事宜，與紅星美凱龍相關(guān)負(fù)責(zé)人理論時(shí)，雙方發(fā)生了肢體接觸，商戶們的抗議和聲討四起。
2009年12月1日，紅星美凱龍南京卡子門(mén)店，近百戶商家集體關(guān)門(mén)停業(yè)，商家代表和員工等數(shù)百人擁堵在家居廣場(chǎng)門(mén)前，打出“強(qiáng)烈要求降租金降費(fèi)用”的橫幅，抗議紅星美凱龍逆市漲租行為，商家員工和紅星美凱龍兩方多次發(fā)生肢體接觸行為，引發(fā)了群體性事件。
2010年12月底，紅星美凱龍向多家企業(yè)發(fā)出《戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)》，以戰(zhàn)略結(jié)盟為名，要求每家商戶必須向其繳納200萬(wàn)元商業(yè)保證金和80萬(wàn)元推廣費(fèi)。聲明一出，東莞、深圳、香港、中山、佛山、順德等地的家居行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)以及廣東省家居商會(huì)，聯(lián)合各自的會(huì)員企業(yè)，發(fā)出了抵制通知，家居行業(yè)的矛盾沖突至此達(dá)到史無(wú)前例的程度。
在這些不和諧的事件爆發(fā)之后，紅星美凱龍成了眾矢之的。公眾在審視紅星美凱龍，究竟賺的是商業(yè)地產(chǎn)的錢(qián)，還是零售連鎖的錢(qián)？做的是品牌管理，還是資本運(yùn)作？其實(shí)對(duì)于這些質(zhì)疑，紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新的回答從來(lái)就是很清晰的，“買地是做企業(yè)絕對(duì)的命根子。”事實(shí)上，車建新早在1998年就開(kāi)始買地，“不要怕現(xiàn)在地貴，繼續(xù)買，把原來(lái)的商場(chǎng)抵押出去，趕緊去買地。”買地、建商場(chǎng)、招商、開(kāi)業(yè)成了紅星美凱龍的流水線作業(yè)模式。而這，也恰恰是華平集團(tuán)看好紅星美凱龍的重要原因之一。
4月17日頒發(fā)的新政，或許對(duì)紅星美凱龍而言，是一個(gè)拐點(diǎn)。一是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的嚴(yán)控，很有可能使紅星美凱龍的上市計(jì)劃受阻。此外，在“新國(guó)十條”的影響下，不論房?jī)r(jià)是否下調(diào)，幅度多大，交易量的下降都是不可避免的，這將直接影響到產(chǎn)業(yè)鏈的下游，也就是家居行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于靠吃家居企業(yè)店鋪?zhàn)饨鸬募t星美凱龍而言，無(wú)疑是又多了一層沖擊。
而對(duì)于投資方美國(guó)華平集團(tuán)而言，不僅是紅星美凱龍，其投資的很多房地產(chǎn)企業(yè)都將受到新政的影響，前景不容樂(lè)觀。此外，4月15日，商務(wù)部公布的外貿(mào)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，中國(guó)外貿(mào)出現(xiàn)了6年來(lái)的首次月度逆差。而就在兩周前，華平集團(tuán)向小額外貿(mào)批發(fā)平臺(tái)——敦煌網(wǎng)注資2億元人民幣。中國(guó)外貿(mào)出現(xiàn)的拐點(diǎn)加上越來(lái)越大的人民幣升值的壓力，對(duì)這家外貿(mào)中介網(wǎng)站而言，同樣不是一個(gè)好消息。
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