招商地產囤“殼”：圖謀A+H 分拆商業(yè)地產上市

　　招商地產欲分拆商業(yè)地產業(yè)務上市，又有了進一步的實質性進展。

　　5月2日，招商地產發(fā)出公告稱，通過旗下控股子公司瑞嘉投資實業(yè)所屬的全資子公司成慧投資有限公司，以1.98億港元的作價購得香港東力實業(yè)控股有限公司(00978.HK)70.18%的股權。據了解，此次的收購工作醞釀了數月，最終于2012年4月27日完成了股份買賣協議的簽署，股份交割于5月7日完成。

　　招商地產在公告中指，由于被收購公司標的金額較小，對招商地產的總資產、凈資產、凈利潤、負債率等關鍵財務指標均不會有重大影響。但對于收購這家香港上市公司作何意圖，招商地產并沒有在公告中明確指出。

　　自招商地產分立商業(yè)地產公司以來，市場對其要分拆商業(yè)地產業(yè)務上市的猜測就源源不斷。此次，招商地產收購一家從事消費電子產品的制造及貿易業(yè)務，與地產業(yè)務“風馬牛不相及”的香港上市公司，與此前市場論斷變得越來越接近。

　　對于諸多猜測，時代周報記者均未能獲得招商地產方面的證實。

　　盡管招商地產對“借殼”一事不置可否。但從2011年開始，招商地產一系列的高層更迭，緊接著以分立形式成立商業(yè)地產公司。此番快速跨行業(yè)收購香港上市公司，為分拆商業(yè)地產業(yè)務上市的意圖，已經呼之欲出。

　　近年來“掉隊”的招商地產，正試圖通過“A+H”股的資本雙平臺運作，尋求更快的發(fā)展速度重回“第一梯隊”。

　　效仿華僑城亞洲模式

　　一切的猜測皆出有因。

　　在收購東力實業(yè)以前，2011年招商地產分拆旗下的住宅開發(fā)和商業(yè)地產兩塊業(yè)務，并單獨為商業(yè)地產的運作成立新平臺。

　　時代周報記者尋得招商地產發(fā)自去年3月12日的一份公告。公告中稱，公司擬將全資子公司深圳招商房地產有限公司以派生分立的形式，成立新派生公司—深圳招商商置投資有限公司(下稱“招商商置”)。

　　招商商置總經理張林曾表示，成立新的商業(yè)地產發(fā)展平臺，一方面因為招商地產多年來已經積累大量持有型物業(yè)，且仍以每年幾十萬平方米的速度擴張，新的市場變化要求打造更強的專業(yè)化管理團隊和平臺。而另一方面，招商地產希望塑造一些專業(yè)的商業(yè)地產運營管理品牌。

　　資料顯示，分立后，招商商置由招商地產100%控股，法定代表人為賀建亞。根據公告披露的財產分割清單，分立后招商商置分得的總資產為41.62億元，總負債為20.86億元，凈資產達20.76億元，占分立前全部凈資產的比例為82%。

　　親自操盤招商商置的賀建亞，為現任招商地產總經理，于2011年初招商地產高層一系列人事變動中“上位”。從賀建亞的履歷上看，此前一直負責招商地產的商業(yè)地產中心，具有多年商業(yè)項目運營管理的經驗。

　　從招商地產了解到，盡管在一年前已對外宣布成立商業(yè)地產公司，但內部構建工作進行將近一年。直至今年3月26日，招商商置才正式舉行了揭牌儀式。

　　國泰君安判斷，收購“殼”公司之后，招商地產可能會效仿華僑城亞洲(03366.HK)及保利香港(00119.HK)的模式，通過注入資產做大香港公司的模式，達到在港融資甚至部分業(yè)務分拆上市。

　　“從東力實業(yè)的凈資產值和銷售額看，屬于資產規(guī)模較小的公司，預計未來招商地產在資產注入上會進行得較為緩慢。”一位不愿具名的投行人士向時代周報記者表示，按照香港交易所的規(guī)定，限制收購方在收購超過30%的普通股后的24個月內，累計注入資產的任一指標高于殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，該項交易則可能要以IPO的標準來處理。