風險投資漸轉向物流地產(chǎn)市場 國際資本先知先覺

　　金融危機下，樓價的下跌大大打擊了機構投資者和普通消費者對于房地產(chǎn)投資的熱情，不過，房地產(chǎn)業(yè)從來都不乏亮點或者說善于制造亮點。近日，美國Equity International（以下簡稱EI）宣布投資上海宇培集團4500萬美元，發(fā)力中國物流地產(chǎn)市場。

　　位于美國芝加哥的EI，專注于美國之外房地產(chǎn)相關領域的投資。其創(chuàng)始人Sam Zell不僅是沃頓商學院房地產(chǎn)研究中心的發(fā)起人和冠名人，同時也是美國房地產(chǎn)信托基金協(xié)會的主席。EI以往所投的11個房地產(chǎn)公司中有6家紐交所上市。2006年，EI募集了針對中國的第三只基金，目前在中國共投了3個項目，而上海宇培是其投資的第一家物流地產(chǎn)企業(yè)，也是迄今為止獲得投資的第一家國內民營物流地產(chǎn)企業(yè)。盡管此次交易雙方都未透露具體持股比例，但宇培集團董事長李士發(fā)透露：中方在其中占絕對控制地位，EI的投資風格是持有不少于15％的不控股股權，但不論股權多少，都要求與大股東同等話語權。

　　“目前，4500萬美元的款項已經(jīng)全部到位。”李士發(fā)表示，此次引入EI僅是宇培集團第一輪私募，目前該公司還在與一家國內私募基金和一家國外私募基金接觸，準備進行第二輪私募。李士發(fā)表示，公司并不急于在近期上市，上市計劃是在5年左右，待總資產(chǎn)達到100億元人民幣后再考慮。

　　此番美國EI巨資入股上海宇培，讓瑟瑟發(fā)抖的房地產(chǎn)業(yè)眼前一亮，一個不太知名的地產(chǎn)企業(yè)，為何能在這個眾人皆冷寒冬融到資金呢？其實，原因就在于“物流”二字。

　　物流地產(chǎn)，對于很多人而言，還是一個新鮮的名詞，盡管從1993年開始這個概念就已經(jīng)由全球工業(yè)物流地產(chǎn)老大——美國普斯洛公司帶進中國了。所謂“物流地產(chǎn)”，就是指房地產(chǎn)商根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建成相關物流設施后，再轉租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，再組建一個資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理和服務。商業(yè)、住宅地產(chǎn)與物流地產(chǎn)的根本區(qū)別在于，開發(fā)商業(yè)住宅地產(chǎn)時，開發(fā)商最關心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產(chǎn)開發(fā)的收益卻是在開發(fā)之后，不僅要建好市場，還要經(jīng)營好市場，管理好市場，保持物業(yè)的持續(xù)增值能力。

　　物流地產(chǎn)的概念進入中國已經(jīng)有15年了，之所以并不廣為人知，其中一個重要原因就在于對于房地產(chǎn)商而言，物流地產(chǎn)的利潤率遠不如開發(fā)寫字樓、住宅高。普洛斯公司中國區(qū)總裁梅志明指出，“物流地產(chǎn)和商業(yè)、住宅地產(chǎn)不一樣，這里沒有暴利，追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報。物流地產(chǎn)的最大優(yōu)點在于穩(wěn)定。由于租賃期相對較長，即使是市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響相對比較小。”如果把開發(fā)寫字樓、商品住宅比作是饕餮大餐的話，那么開發(fā)物流地產(chǎn)，充其量也不過是細嚼慢咽。不過，就目前來看，對房地產(chǎn)商而言，饕餮大餐正在撤席，細嚼慢咽的日子已然開始。

　　不過，細嚼慢咽至少不會餓肚子，而且，其中的美味只有嘗過的人才知道——那就是拿地相當?shù)谋阋恕Ｒ驗楸M管住宅地產(chǎn)投資受限，但物流業(yè)則屬于國家鼓勵范疇，盡管土地政策收緊，該領域拿地仍相對容易。據(jù)中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長張元端介紹，土地在開發(fā)之前有很多名目，比如有工業(yè)用地（工業(yè)地產(chǎn)）、倉儲用地（物流地產(chǎn)）、住宅用地和商業(yè)用地等。根據(jù)土地的用途不同，土地的價格也不同。開發(fā)商心里有數(shù)，做地產(chǎn)項目，影響利潤的關鍵因素在于土地成本，廉價土地是他們發(fā)家的資本。世邦魏理仕發(fā)布的“2007年亞洲地產(chǎn)市場報告”顯示，新的土地出讓政策后，即使上海工業(yè)地產(chǎn)平均價格也僅為879.4元/平方米，連住宅開發(fā)的零頭都不到，而低成本就意味著低風險。

　　在這個領域，先知先覺者已經(jīng)是國際資本，早在兩、三年前，眾多國際機構就已經(jīng)開始了對中國物流業(yè)的滲透。2005年，工業(yè)地產(chǎn)老大美國普洛斯公司懷揣6000萬美元巨資高調進入重慶市場，雄心勃勃宣稱將打造重慶首個外資物流園——普洛斯重慶物流園。2006年2月，全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商美國工業(yè)地產(chǎn)巨頭安博公司收購了上海松江九亭的一個物流房地產(chǎn)項目，總投資約1330萬美元。2007年9月，沃爾瑪旗下的蓋世理完成了天津物流園4.4萬平方米的一期工程之后，又砸巨資圈地開發(fā)二期工程……，這些外資機構通常的開發(fā)模式有兩種：一是對值開發(fā)，根據(jù)客戶需求制造廠房標準，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。戴德梁行工業(yè)部主管彭煦曾表示，在上海，由于住宅市場投資在激烈的競爭之下，利潤空間變窄，同時投資的風險增大，而物流地產(chǎn)的回報相對穩(wěn)定，年投資回報率大約在8％左右，好的項目能達到9％，甚至達到了17％左右，這也是促使海外投資機構投資物流地產(chǎn)的主要原因。

　　和上述國際大鱷相比，更為國人熟悉的一個名字叫做“郎咸平”，這位以敢于直言而著稱的經(jīng)濟學家同樣是看好了物流地產(chǎn)。就在今年4月，郎咸平28歲的兒子郎世偉以美國第一資本中國投資基金合伙人的身份亮相廣元，計劃在地處川、陜、甘三省連接點的廣元打造現(xiàn)代物流中心，而郎咸平也作為“陪同”，和當?shù)卣M行磋商。第一資本中國投資基金背后，是全球著名風投機構美國第一資本金融公司（Capital One），這是一家以投融資及基金管理為基礎，集國際貿易、項目開發(fā)、投資銀行業(yè)務為一體的多元化國際企業(yè)集團。在全球范圍建立有30多個分支機構、上百家合資及獨資企業(yè)。

　　摩根士丹利亞太投資研究組在《中國物流報告》中指出，預計未來10年內與物流相關的服務收入每年將有20％的增長幅度。在住宅地產(chǎn)風光難再之時，物流地產(chǎn)逐漸成為地產(chǎn)商和投資基金的新目標。中糧集團、珠江投資、合生創(chuàng)展實力較強的地產(chǎn)商已經(jīng)涉水，而據(jù)透露，摩根士丹利、花旗等金融、創(chuàng)投也打算投資該領域。

　　縱觀歷史走勢，有一種房地產(chǎn)價格在歷次的房地產(chǎn)價格波動中，一直是穩(wěn)升不降，那便是物流地產(chǎn)。但是，這個規(guī)律是否會隨著進入者的增多而被打破，現(xiàn)在還不得而知。